جزئیات خبر
آنچه که مالک و مستاجر پیش از امضای اجاره نامه و تحویل به مستاجر جدید می بایست بداند(چک لیست جامع مستاجر جدید)
4 اردیبهشت 1397
انواع اجاره نامه
اجاره نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می گردد.
اجاره نامه عادی که در مشاورین املاک و یا بین مالک و مستاجر نوشته می شود.

تخليه محل اجاره
در صورت اتمام زمان قرارداد، چنانچه قرارداد اجاره نامه رسمی باشد مالک و یا وکیل قانونی او می تواند درخواست تخلیه محل اجاره را از طریق اجرای احکام اداره ثبت اسناد درخواست نماید که معمولا ظرف مدت یک هفته ملک تخلیه می گردد. و در صورتی که قرارداد بصورت عادی تنظیم شده باشد با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.

پول پیش و اجاره بها
پول پیش

مبلغ قرض الحسنه،پول پیش و یا ودیعه عناوینی است که برای تضمین پرداخت اجاره بها،نزد مالک قرار داده می شود و عموماً در محاسبات میزان اجاره بها،تاثیر مستقیمی دارد. برای بازگرداندن آن پس از اتمام مدت قرارداد و پیش از تخلیه ملک و یا همزمان با آن توافقاتی بین مالک و مستاجر صورت میپذیرد که باید بر اساس آن عمل شود.به طور مثال چنانچه پیش از ورود مستاجر به ملک خود یک سوم از پول پیش را برای عقد قرارداد دریافت کرده اید ،قبل از تخلیه ملک نیز میبایست یک سوم از این مبلغ را برای یافتن خانه جدید به او بپردازید.

اجاره بها

اجاره بها و یا کرایه خانه نیز بهایی است که در راس زمان مورد توافق (ماهیانه،روزانه،هفتگی و یا حتی شش ماهه)بایستی به مالک پرداخت شود.هرگونه شرط و توافقی که در این خصوص میشود معتبر است و باید بدان عمل شود.

واگذاری محل اجاره به شخص دیگر
توسط مستاجر

مالک و مستاجر باید در این خصوص توافق کنند در اجاره نامه ملک مسکونی مستاجر میتواند منافع حاصل از ملک(اجاره نامه) را به دیگری واگذار نماید مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد.در اجاره محل تجاری این امر بدون اجازه مالک متصور نیست و چنانچه مستاجر دارای حق سرقفلی باشد این حق نیز از وی سلب خواهد شد و نیمی از بهای آن به وی پرداخت میگردد.

توسط مالک

مالک میتواند ملکی را که اجاره داده است بدون نیاز به اجازه مستاجر بفروشد و یا به دیگری واگذار نماید .بنابراین قرارداد اجاره مابین مالک و مستاجر به اعتبار خود باقی است و مالک جدید به عنوان نماینده مالک قدیم محسوب گشته و پاسخگوی تعهدات مندرج در قرارداد است.مگر اینکه در اجاره نامه بر خلاف این توافق شده باشد به طور مثال بین مالک و مستاجر توافق شده باشد که در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگری،قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد( منفسخ گردد) يا با توافق طرفین تمام شود (اقاله شود)

قوانین روابط موجر ومستأجر
مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ لازم ‏الاجراء از اول مهرماه 1376

فصل‏ اول ، روابط موجر ومستأجر

ماده ۱) از تاریخ لازم|الاجرا شدن این قانون ، اجاره‏ ی کلیه ‏ی اماکن اعم از مسکونی ،تجاری ، محل‏ کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه‏های دانشجویی و ساختمان‏های دولتی ونظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج دراین قانون و شرایط مقرر بین موجر ومستأجر خواهد بود .
ماده ۲) قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر ومستأجر برسد وبه‏ وسیله‏ ی دونفر افراد مورداعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد .
ماده ۳) پس از انقضای مدت اجاره بنابه تقاضای موجر یا قایم‏مقام قانونی وی تخلیه‏ی عین‏مستأجره‏ی دراجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‏ ثبت ظرف یک‏هفته ودراجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه ‏ی قضائیه انجام خواهد گرفت .
ماده ۴) درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض‏الحسنه ویا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه وتحویل مورداجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر ویا سپرده‏ی آن به دایره‏ی اجراست . چنان‏چه موجر مدعی ورود خسارت به عین‏مستأجره از ناحیه‏ی مستذجر ویا عدم پرداخت مال‏الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق وگازمصرفی بوده ومتقاضی جبران خسارات وارده ویا پرداخت بدهی‏های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‏زمان با تودیع وجه یا سند ، گواه دفتر شعبه‏ی دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواستِ مطالبه‏ی ضرر وزیان به میزان مورد ادعا به دایره‏ی اجرا تحویل نماید .
دراین‏صورت دایره‏ی اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری وپس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد .
ماده ۵) چنان‏چه مستأجر درمورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم وپس از اثبات حق مورد ادعا ونیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود .
چک لیستمستأجرجدید
این چک لیست شامل۵۰ مورد در قالب ۸ دسته از نکات شاخص جهت اعمال و بررسی مستاجر و مالک جهت تنظیم و کنترل قرارداد اجاره می باشد. می تواند هم برایمستأجروهم مالک مفید واقع گردد.

بخشی از چک لیست جامع مستجار جدید:
چک‌لیست مستاجر جدید
محل بازدید رديف عملیات لازم
مدت ۱ مدت زمان قرارداد
۲ کنترل تاریخ شروع و پایان قرارداد
۳ تاریخ مندرج در زیر امضا مستاجر و مالک
۴ مشخص نمودن مهلت قانونی جهت تخلیه و تحویل بنا
۵ مشخص نمودن مهلت قانونی جهت پرداخت اجاره نامه
تعمیرات ۶ تعمیرات درخواستی قبل از تحویل بنا
۷ مشخص نمودن فرد مسول در تقبل هزینه تعمیرات
۸ ضمانت جهت انجام تعهدات مربوط به تعمیرات(هزینه ها و…)
منبع: همیار ناظر